Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma maneira de os investidores participarem do mercado imobiliário sem a necessidade de gerenciar propriedades diretamente. Esses fundos são ideais para quem busca renda de aluguéis sem o envolvimento nas operações cotidianas de manutenção e administração de imóveis. No entanto, a presença de fundos imobiliários marcados com o final “B” em seus códigos de ticker pode gerar confusão entre os novos investidores.

Os códigos de ticker dos FIIs são essenciais para a identificação do fundo nas plataformas de negociação. Cada código é único e permite que o fundo seja facilmente rastreado nos sistemas de negociação, liquidação e precificação. 

Os fundos com final "B" são distintos dos FIIs tradicionais listados em Bolsa de Valores e eles são verdadeiras bombas-relógio. Enquanto os FIIs listados são negociados em um ambiente regulado com alta liquidez e transparência, os fundos cetipados não possuem essas características. 

Mercado de balcão: o que é e como ocorre esse tipo de negociação?

O mercado de balcão, também conhecido como OTC — sigla em inglês para Over-The-Counter —, é uma parte do mercado financeiro em que se negociam instrumentos financeiros diretamente entre duas partes, sem a supervisão de uma bolsa de valores centralizada. Esse mercado contrasta com as bolsas tradicionais, como a NYSE ou a B3 no Brasil, nas quais as transações ocorrem em um local centralizado e regulado.

Características do mercado de balcão

-Negociação direta: as transações no mercado de balcão são realizadas diretamente entre as partes. Não há um "local físico" específico onde essas transações ocorrem; elas são feitas principalmente por telefone ou sistemas eletrônicos.

-Diversidade de produtos: o mercado de balcão é conhecido pela variedade de produtos financeiros que oferece. Além de ações não listadas, o mercado inclui instrumentos como derivativos, moedas (forex), commodities e dívidas corporativas.

-Menos regulamentação: comparado com os mercados centralizados, o mercado de balcão é menos regulado. Embora isso possa oferecer maior flexibilidade e inovação em termos de produtos financeiros, também aumenta o risco para os investidores devido à menor transparência e proteção regulatória.

-Riscos de contraparte: uma das principais preocupações nesse tipo de investimento é o risco de contraparte; aquele risco em que uma das partes na transação pode não cumprir sua parte do acordo. Devido à falta de uma câmara de compensação central, como nas bolsas organizadas, os participantes do mercado precisam avaliar e gerenciar os seus riscos de contraparte.

Embora possam parecer atraentes à primeira vista, esses tipos de fundos carregam alguns riscos que comprometem a segurança e o crescimento do seu patrimônio investido. Agora, vou dar três motivos pelos quais você deve considerar seriamente manter distância desses fundos cetipados.

O que são fundos imobiliários cetipados?

Em primeiro lugar, os fundos imobiliários cetipados são um tipo especial de investimento imobiliário que, ao contrário dos fundos listados em Bolsa, são negociados no mercado de balcão. Como já mencionado, esse mercado é menos regulado e não possui a mesma transparência ou liquidez das bolsas de valores tradicionais. Para um investidor, isso implica várias considerações importantes antes de optar por esse tipo de investimento.

Características dos fundos imobiliários cetipados

Negociação no mercado de balcão: a principal característica dos fundos cetipados é que eles não estão listados em Bolsa de Valores. Isso significa que as transações ocorrem diretamente entre as partes, sem a supervisão de uma bolsa centralizada. Essa forma de negociação pode dificultar a venda das cotas, especialmente em momentos de baixa liquidez no mercado.

Acesso limitado a informações: a falta de transparência é outro ponto crítico dos fundos cetipados. Diferente dos fundos listados em bolsa, que são obrigados a divulgar regularmente uma série de informações financeiras e operacionais, os fundos cetipados não têm a mesma obrigação. Isso pode dificultar para o investidor obter dados precisos sobre a gestão, os ativos e o desempenho do fundo.

Ausência de regulação rigorosa: enquanto os fundos imobiliários negociados em bolsa são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os fundos cetipados enfrentam um ambiente regulatório menos rigoroso. Isso pode expor os investidores a riscos adicionais, incluindo a falta de padronização nas práticas de report e na qualidade da gestão do fundo.

Investir em cetipados é CILADA para 99,9% dos investidores

Investir em fundos imobiliários cetipados, ou "fundos com final B", pode ser uma cilada para a grande maioria dos investidores por várias razões fundamentais que envolvem principalmente riscos elevados e falta de transparência. 

Vale mencionar a falta de liquidez, pois como esses fundos são comercializados no mercado de balcão, significa que eles não têm a mesma facilidade de compra e venda que os fundos listados. A liquidez reduzida pode ser um grande problema, especialmente em situações de necessidade de resgate rápido de capital, pois o investidor pode ter dificuldades em vender suas cotas sem aceitar descontos significativos. Outra coisa que vale a pena mencionar é que operar no mercado de balcão implica uma exposição a riscos maiores. Sem um órgão regulador, como a CVM ou a bolsa de valores, existe maior potencial para práticas inadequadas ou até mesmo fraudulentas. Por fim, mas não menos importante a baixa liquidez desses fundos cetipados é um dos fatores que devem ser destacados para alertar aos investidores sobre esses produtos ruins; ocorre que aqueles que desejam vender as suas cotas de fundos cetipados podem ter que fazê-lo com um deságio significativo, resultando em perdas reais que comprometem o retorno do investimento e, por conseguinte, não ajudarão na sua multiplicação patrimonial.

Se fundos cetipados são ruins, por que ainda recomendam?

Você deve estar se perguntado: “Se esses investimentos são tão negativos, por que eles continuam sendo oferecidos e estão na carteira de vários investidores atualmente?” A resposta dessa pergunta está ligada às estruturas de incentivo que regem as relações entre assessores financeiros e os seus clientes. A prática de assessores receberem comissão por cada produto vendido, a chamada commission-based, está sendo discutida em muitos países. No Reino Unido e na Austrália, por exemplo, já existem regulamentações estritas que limitam ou proíbem comissões de vendas, visando alinhar os interesses dos assessores com os de seus clientes. No entanto, em muitas partes do mundo, incluindo o Brasil, essa prática ainda é prevalente e pode levar a conflitos de interesses. É justamente por causa desse modelo de ganhos por comissão que assessores indicam produtos ruins para a sua carteira, visando apenas o próprio lucro pessoal e da instituição para a qual trabalha, sem levar em conta os seus objetivos e o seu perfil de risco. 

Por sorte, há um modelo mais justo, o chamado fee-based. Nesse modelo, o consultor é remunerado por meio de uma taxa previamente acordada, seja ela um valor fixo ou uma porcentagem sobre os ativos sob sua gestão, garantindo que as recomendações sejam feitas com o objetivo único de atender às necessidades e objetivos financeiros do cliente, sem influências externas motivadas por potenciais comissões.

Como investidor, você deve permanecer informado e crítico diante das opções de investimento apresentadas. Antes de tomar qualquer decisão, questione, pesquise e, acima de tudo, considere se o investimento proposto realmente se encaixa em seu perfil e objetivos financeiros. Procure um consultor alinhado aos seus ideais. Lembre-se, quando se trata de seu dinheiro, a precaução nunca é excessiva. 

Por:

Bruna Heloisa da Cruz Faes, CFP

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